分享 | 解谜房地产企业规模增长之惑

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分享 | 解谜房地产企业规模增长之惑

时间:2016-07-01 浏览量:

  在行业放缓的大背景下,地产企业的规模增长变得困难重重,多数企业试图通过高周转谋求增长,效果到底如何。睿信地产研究院对典型上市地产企业的增长率进行分析,破解企业增长路径。

  地产企业的营业收入=净资产*杠杆率*总资产周转率,因此企业营收的增长主要从三个方向着手:

 

  1、提高周转率。在同等的资产规模下,提高资产周转率能够帮助企业获得更高的营业收入,这也是近年来地产企业运营提升的主要努力方向。

 

  2、提高杠杆率。杠杆是企业在有限的投入下快速扩大规模的重要手段,不过地产企业整体的杠杆率相对较高,提升空间有限。

 

  3、提高净资产规模。提高净资产规模有两个途径,一是追加投资,二是利润再投资,不考虑追加投资的情况下,利润的提高就成为提高净资产的唯一途径,而在同等净资产规模下,影响利润的主要因素是企业的净资产收益率水平。

 

  对典型上市企业的财务数据进行分析也可直接验证这一结论,各企业营业收入的三年平均增长率与净资产*杠杆*总资产周转率的三年平均增长率趋势高度一致。

 

 

注:由于复合增长率不能反映逐年增长的情况,因此采取平均增长率,更能说明问题

 

  进一步对其中增长较快的企业进行分析,选取近三年营业收入平均增长率超过30%的企业,对其各项指标的增长率进行对比如下图。

 

 

  在增长率较高的企业中,仅有泛海控股近年来表现出明显的杠杆率增长,越秀及时代表现出明显的周转率增长,其余多数企业的营收增长依赖于净资产的增长,换言之主要依赖于净资产收益率的提高,而非企业关注度更高的周转率提高。

 

  事实上,在同等资产规模下,周转率能够帮助企业获得更高的营业收入,但对于同一企业而言,要获得营业收入增长有赖于周转率的持续提高,而在预售、限购等政策的围追堵截下,地产企业近年的周转率不仅难以实现增长,反而保持平稳下降趋势,典型上市企业的总资产周转率在5年间下降了0.06。各企业在快周转方面做出的各项改革和努力,只能放缓周转率的下降速度,试图依赖周转率提高实现营收的增长不太现实。

 

  另一方面,地产企业整体杠杆率已经较高,典型上市企业的资产负债率均值在76%左右,因此通过提高杠杆获取快速增长的空间也不大。

 
  正因为如此,近年来企业的规模增长主要依赖于净资产的增长,净资产增长两大途径,追加投资及净资产收益率提高。受制于前些年证监会对于地产融资的限制,除母公司背景雄厚的少数企业外,大多数企业并没有追加投资的机会,因此这一增长主要依赖于净资产收益率的提高,而由于杠杆和周转率已逐渐达到瓶颈,企业的净资产收益率提高依赖于营业利润率的提高,换言之来自于成本的进一步压缩,企业需要通过更加谨慎的拿地策略、更加准确的产品定位、更加高效的营销手段等来实现收益率增长。
 

  周转率未能成为企业营收增长的重要助力并不代表周转率的提高并不重要,这一点我们从增长放缓的企业案例中可以明显得出结论(如下图)。在营收增长率低于10%的企业中,所有企业均表现出周转率的下降。逆水行舟,不进则退,虽然企业在周转率上的提升空间已经有限,但努力保持一定的周转率水平对于利润实现、业务规模增长仍是至关重要的。

 

 

注:由于净资产收益率、杠杆率、总资产周转率等财务指标本身也可相互影响相互换算,所以本文分析仅能体现三大财务指标对增长的相对影响程度

 

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