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浅析保障性住房项目良性开发途径

时间:2017-11-15 浏览量:

作者:魏广巨


衣食住行是人们生存、生活的基本需求。随着中国经济的不断发展,我国社会已经实现了温饱,逐渐向全民小康社会过渡。人民的衣食温饱已经解决的情况下,住房需求的满足成为了新经济社会形态下,衡量人们生活幸福指数、获得感的一项重要指标。社会需求的猛增,尤其是刚性需求使得房屋成为是人们不可或缺的最基本生活必需品之一,关系到人们的生产生活和身心健康,是最重要的民生问题之一,建立普遍性住房保障制度是解决中低收入家庭住房问题的关键。在现代市场经济条件下,各国政府在公共政策中都将保障性住房看作是政府应提供的基本公共服务内容。


一、 保障房的概念和建设背景


保障性住房(Indemnification Housing),是指政府为了满足有住房需求,但经济能力处于劣势地位的低收入群体的基本居住需要,缓解住房价格高涨与低收入家庭支付能力不足的矛盾,通过限定保障对象、销售或租赁价格、交易形式等条件为中低收入家庭提供的具有社会保障性质的住房。其实质是政府利用国家和社会的力量,通过国民收入再分配为市场中的中低收入家庭提供适当住房,保障居民的基本居住权利。其保障对象大多数为城市中低收入的居住困难家庭,通过政府直接投资建造或者是政府以一定方式向社会房屋建设机构提供补助,由建房机构建设并以低于市场平均水平的价格向中低收入家庭出售或出租。保障性住房是一种半市场化或非完全市场化的住房制度,以社会公共服务属性为主,兼顾商品属性。和市场化的商品房制度一起形成了的中国住房市场两大支柱,也是社会保障体系的重要补充。(图1)

 


图1:保障房的性质


二、 中国社会保障性住房供给机制的演变


从1994年开始,中国开始尝试住房体制改革,1998年开始停止福利分房,实行住房货币化政策,房地产市场得到了迅速的发展,并成为了国民经济的重要支柱产业。随着房价的大幅上升,购房的负担超出了中低收入人群的购买力。保障性住房需求日益强烈,在这样的大背景下,住房体制改革和保障性住房体系建设被提上了议事日程,成为国家战略发展目标的重要组成部分。截止到目前,中国保障性住房体系建设经历了五个阶段。


1. 1949-1979年,福利分房阶段


这一阶段的住房政策是完全的政策模式,住房建设资金完全来源于国家建设基金。这一阶段住房完全由政府统一供应,住房需求主体为企事业单位。住房无偿分配,采用低租金政策。房屋作为福利以实物形式分配给职工,不得转让。由于建房投入资金受到国家财力限制,所建住房的面积、数量不能满足城市居民的住房需求。


2. 1980-1998年,福利分房为主,试点商品房开发为辅


1982年国务院选择了江苏常州、河南郑州、湖北沙市、吉林四平为试点进行“优惠售房”的试点改革。对原有住房折价出售,对新建住宅实行补贴出售。1984年国务院将试点扩大到了京、津、沪三个直辖市。在试点工作取得重大突破的基础上,1988年国务院决定由3-5年时间在全国城镇推进住房制度改革,决定按照从改革公房低租金制度着手,将福利分房制度转变为货币工资分配制度,通过商品交换取得住房的所有权或使用权。使住房这种特殊商品进入消费市场,实现住房资金投入产出的良性循环。


3. 1994-1997年,住房改革深化阶段


1994年,国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》,决定加快住房建设,改善住房条件,满足城镇居民不断增长的住房需求,逐步实现住房的商品化和社会化。并提出了建立以中低档收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。同时建立政策性和商业性并存的住房信贷体系,并于1998年7月颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》,决定从1998年下半年起停止实物分房,加快推进以货币化为特征的商品化住房制度。


4. 1998-2005年,住房供给市场化


1998年6月,国务院在北京召开了全国城镇住房制度改革和住房建设会议,颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》。文件明确指出在停止住房实物分配、实行住房商品化的同时,建立多层次的住房供应体系:高收入者购买或租赁市场价商品房,中低收入者购买经济适用房,最低收入者租住政府或单位提供的廉租房。与此同时还出台了《个人住房贷款管理办法》,使得银行按揭浮出了水面。2003年6月中国人民银行出台了《加强房地产信贷业务管理的通知》,对开发商贷款、土地储备、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等七项贷款业务做出了全面的规定。进一步推进和完善了房屋建设、购买贷款市场的运营体系。2004年,国务院还规定了开发商必须及时缴纳土地出让金,从此商品住房用地只能通过招、拍、挂形式获得,地方财政从土地出让中获利,房价快速上涨,住房供应完成了市场化转型。


5. 2005-至今,保障性供给回归


随着住房供给的市场化程度日趋加强,商品房价格不断走高,中低收入家庭住房难问题逐步显现。从2005年到2010年,国务院、市政府出台多项政策整顿房地产市场政策、稳定房价。2007年8月,国务院办公厅发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,明确住房问题是重要的民生问题,建立多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。释放出了房地产调控从产业政策向公共政策回归的信号,开启了保障性住房体系建设的序幕。在“十二五”规划中,明确计划用五年的时间建设3600万套的保障性住房,保障覆盖率达到20%-30%。有力缓解住房的压力,特别是解决中低收入家庭和新参加工作的大学生的住房问题。


近年来,我国为实现政府对住房保障的无缝覆盖,在保障性住房的种类和覆盖范围上逐渐扩大。目前,中国城市社会保障性住房供给呈现多元化特点,包括:经济适用房、保障性租赁房(普通租赁、廉租房)、保障性限价商品房等,同时又呈现出了地域化的特点。以北京为例,目前,北京市保障房类型主要有:公租廉租房、经济适用房、限价房、定向安置房等类型。各类型保障房在保障方式、面向对象、房屋面积、产权性质等方面形成了不同的层次。其中, 廉租房面向城市最低收入人群中的居住困难家庭,而经济适用房则面向低收入人群居住困难家庭,而限价房和公租房则面向中低收入居住困难的家庭,定向安置房主要解决城市建设搬迁人口的居住问题。另外,北京市的保障性住房体系并没有囊括新出现的自住性商品房,这一新型政策性住房。随着政策的发展,并不排除政府将自住房纳入保障房体系。(图2)

 


图2:北京市保障性住房体系产权连续性


三、 保障性住房的属性


1. 保证性住房的准公共产品属性


根据萨缪尔森的“公共支出纯理论”任何一项资产都可以区分成公共物品和私人财产,区分的主要标准就是资产是否具有消费排他性和竞争性。公共资产或公共物品具有非排他和非竞争性。例如:国防、警察等,不会因为人口的增加而减少或伤害其余国民享受国家和社会安全的权力;而私人财产则具有极强的排他和竞争性,不能同时被两个或以上的行为主体消费。资产供需越依赖市场,就越接近私人财产范畴;越依赖政府管控就越接近公共物品范畴。


保障性住房的供给和需求无法完全通过市场经济的竞争机制来完成,因为有相当一部分具有住房需求的中低收入群体买不起房,如果完全由市场机制来调节,就会产生消费不足的问题,造成无家可归或是形成“贫民窟效应”。反之,依赖政府优惠和扶持政策的程度越高,住房就越接近公共物品和社会福利。正是由于保障性住房具有两方面的特点,因此可以称之为“准公共产品”。政府既要履行提供公共物品的政府责任,又要借助市场机制来提高资源配置效率,所以世界各国都建立了住房保障制度和相关的住房政策。


2. 外部属性


外部性是指一个经济主体的经济活动对另一个主体所产生的有害或有益的影响。保障性住房的外部属性主要表现在社会稳定、居住环境、子女教育、老人赡养和邻里关系等方面。对于消费能力不足的中低收入人群来说,凭借自身能力很难满足需求,因而会产生负的外部效应,例如:贫民窟效应,小区环境、社会治安等问题,对社会的稳定与和谐造成了威胁。因此,要求政府制定有针对性的保障性住房政策,对住房消费能力不足的社会群体给予某种形式的保障,以使其住居环境得到相应改善,引导外部效应向积极有力的方向发展。


3. 产权复杂性


产权是经济所有制关系的法律表现形式,根据拥有权力的经济行为主体的不同,产权可以分为国有产权、公共产权和私人产权。保障性住房产权的复杂性表现为所有权和使用权经常分离,在存在承租的情况下,所有权、使用权、收益权和处置权更为复杂。


4. 社会公允性


保障性住房区别于一般商品在于它的社会性。首先获得适当的住房是公民的基本人权;其次,住房是改善人民生活条件最为有效的方式,可以反映出各阶层人员的社会地位差别。因此保障性住房的分配反映出了社会的公允性,不仅能保障无房者的居住权,改善人们的生活条件;同时配套的基础设施建设在不断提高人们生活水平的同时,考虑了不同阶层之间的差异,尽量避免了因为贫富差距带来的外部负效应。(参照图3)



图3:保障性住房属性


四、 保证性住房政策的特点


作为社会保障制度的组成部分,保障性住房具有社会保障的共同特征,即:政府对住房只负有限责任,市场的运作使住房保障体系得以运行的基础。政府需要通过有效地政策体系对保障住房市场的干预来引导市场,对市场机制进行补充和修正,提高供应和配置住房资源的效率。


1. 政策目标公平


作为国民资源的二次分配,保障性住房应该坚持“公平优先、兼顾效率”的原则,在房源分配方面需要政府适时运用“有形之手”弥补市场机制的短板,实现资源分配的公平。


2. 目标群体明确


保障性政策针对的对象或住房需求主体很明确,主要针对的是中低收入阶层。公租廉租房政策主要针对的是最低生活保障家庭要应保尽保,逐步扩大到低收入家庭。而经济适用房则是由中等偏下收入的住房困难家庭向有一定支付能力的低收入家庭过度,并于廉租公租房对象衔接。


3. 政策执行灵活


在执行政策的过程中,随着城镇居民及其家庭收入状况的不断变化,例如:工资、家庭、就业等状况的改变随之变更。做到尺度把握合理,灵活适度运用,起到事半功倍的效果。中国的保障性住房政策在经历了20年的筹划、实施、变革的历程后,住房管理机制逐步实行了“四统一”,即统一建设、统一分配、统一管理和统一运作的新机制。逐步实现了分配渠道多元化,建立起了公允、透明的分配体系。


4. 配套政策完善


随着我国改革住房的逐步深入,相应的配套改革政策也在逐步完善。财政政策、金融货币政策、公积金政策、福利政策、法律保障等随着住房政策目标的变化而得到了调整和完善。目前全国各地已经建立起了以经济适用房制度、公租廉租房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保证政策基本框架。正朝着全面的制度创新、有效实践和动态互动的目标不断改进。


五、 保障性住房项目的运营


保障性住房项目的成功与否关系到了国家、社会和民生等多方面因素的稳定与和谐,因此在质量、工期、环保等诸多方面有着特殊的要求。除此以外,保障性住房项目兼顾了保障性的特点,限制了相关项目的销售价格和利润空间;而房地产的市场运作规律又要求保证承建单位有一定的盈利能力,这对承建单位成本和销售收入的管理能力也提出了特殊的要求。


1. 工期管理


1) 利用政策利好,保证工期进度


保障性住房的工期是项目管理的重中之重,能够按照预定期限建成项目,涉及到落实拆迁政策、维护人民利益和社会稳定等重大影响因素,同时也会节约了政府的安置费用,提高群众对政府执政的满意度。


在保障性项目工期管理方面,利用政策利好是一项重要的管理手段。保障性住房项目多数属于政府的重点关注、急需审批的重大项目。很多省市都制定了相关的政策和管理办法。以北京为例:北京市政府在2014年出台了《北京市扩大内需重大项目建设绿色审批通道实施办法》,规定了市、区重大拆子工程,民心工程可以根据该办法申请办理“绿通”渠道。对于符合条件的申报项目区、市住建委和相关职能部门会给予大力的支持,加快审批进程,大大缩短办理前期手续的时间,为项目按时或是提前开工创造了条件,为项目如期、提前完工奠定了基础。


2) 制定主项计划,管控施工进度


在项目准备阶段,项目组需要根据入住时间制定项目时间计划和各项工作时间节点与风险节点,并根据重要程度划分等级,明确管控级别。这样做有利于整体计划管理,各级部门管理权限的划分。在此基础上把计划再分解到年度、季度、月度、每周,并跟踪落实。承建单位根据计划的时间节点和权限监督工期进展情况,及时评价检查结果。同时,主项计划还是统一要求协作方步调一致的纲领,总包和分包单位按照主项计划的规定,完成各自任务,接受项目组和监理方的监督检查、汇报项目进度。


主项计划除了作为项目时间表的功能以外,还作为公司与协作单位结款的主要依据。将工程款支付节点写入工程合同,作为付款依据。由于明确了管控环节和时间节点,施工方可以根据自身情况自行安排工期计划,调动一切资源保障工期,提早完工提早结款。主项计划的实施在一定程度上调动了协作单位的积极性,力争做到达到质量要求,尽早结束项目,提早结款。主项计划激励效果的发挥,提高了施工效率和质量水平。


3) 做好配备计划,保障资源供应


保障性住房建设过程是集中各类资源,统一调度、分项实施的过程,因此资源保障能力对于项目成败至关重要。


劳动力的充足供应是保障项目工期进度的首要条件。保障房项目建设周期较长,建设过程往往需要横跨节假日、农忙季节,这都是劳动力主力军——农民工返乡的旺季,劳动力供应紧张,因此需要项目组提前做好劳动力供应计划,做好例如:错峰轮休、调整劳动力密集施工工序等后备预案,充分保障劳动力供应。


另外,各项能源保障也很重要。一般来讲,施工土地的一级开发都会满足“五通一平”或“七通一平”等施工条件,但是,项目组依然很有必要做好应急预案。例如:备用电力供应预案、水利供应保障等多项措施。尤其是保障房项目建设地点往往临近居住地区,用电负荷、用水量往往较大,地区供应能力已经接近上限。因此,在引用外接电源,规划备用方案时需要注意不能影响正常居民的正常生活。


2. 质量管理


工程质量是住房的基本要求,高质量的保障住房可以提升购房弱势群体的幸福感、获得感,减少因收入差距造成的心理影响,从而缓解和消除社会不稳定因素。这就要求项目组成立较为完善的质量管理体系,层层落实质量责任,由宏观到微观的整体把控,及时处理各种问题,有效地保证项目的高质量水准。


1) “三全”质量管理体系


项目质量管理过程中要做到全人员、全过程、全方位的管理。明确质量管理是全体员工的责任,着力对于施工人员和管理者进行质量教育、宣贯和质量培训,要求认知清晰、准确并且标准统一,充分调动了员工的积极性,履行各自的质量责任。对工程质量管理做到了事先预防、过程管控、事后检查,实现各环节无遗漏、无死角。


实行全过程质量管理,监控质量形成过程中的各个环节,把影响质量的因素消灭在质量形成的过程中,及时解决可能造成的问题。要求现场质量负责人员均要做到“腿勤”、“眼勤”、“嘴勤”,对施工现场进行巡查和抽查相结合,保证质量管理要求明确、责任到人。另外,实行全方位质量管理,把质量责任落实到整个项目的所有层次和各个职能部门。把各部门、各方面的质量工作有效的组织起来,包括开发、工程、采购、造价、销售等部门,把工程质量合格作为公司所有部门一致的奋斗目标。


2) 质量通病研究


同为住房建设,商品房和保障性住房在工程建设方面存在着很多的共同之处,多发、易发的质量问题也有相似的地方。因此对于质量通病的研究对于提高保障性住房项目的质量很有益处何必要。基于以往的施工经验,结合施工过程中遇到的外界环境变化、人员因素、材料问题等实际情况,对于容易出现的问题,尤其是具有普遍性、重复性的问题进行有针对性的研究,并且制定相关的整改方案和预防措施,并监督落实和推广普及,尽量杜绝同一质量问题反复出现,提高施工质量一次验收合格率,减少和避免返工现象,节省工期。其中主要的住房质量通病主要涉及结构工程、装饰装修、地面工程、门窗工程、吊顶施工、轻质隔墙、饰面板砖工程和溶剂涂料等七大方面,如果能彻底杜绝将有力于从根本上解决质量问题。


3) 工艺技术优化


施工工艺技术的优化是提高工程质量的另一项重要保障。通过施工工艺标准化研究,将复杂工艺拆解成标准化的操作步骤,化繁为简,降低操作难度,尽量避免由于施工人员能力、经验的不足造成的质量问题。在研究过程中可以创建施工工艺精细化的标准模式,重点关注工艺细节。如:室内与楼梯间地面、卫生间防水、屋面找平层与防水层、塑钢窗、内墙抹灰、铁艺栏杆、百页等都是重要的质量细节。


在工艺精细化研究的工过程中,总结施工工艺技巧与方法,形成一整套完备的施工工艺操作方案和工艺操作管理方案,为监督各施工单位在实际的施工过程中的行为和质量提供了理论依据。根据实际的工作经验,推行样板间建设对于提高工程质量有较好的效果。通过建立样板工序,将抽象、数据式的质量要求显性化,从感性的角度加深施工人员、质量检查人员对工序的工艺和质量要求的理解。为各施工单位提供了一个立体的、实际的、感性的样本,避免由于施工人员的工艺水平、人员素质、文化修养等差异造成的理解偏差,卓有成效的提高了施工质量的合格率。


3. 成本控制


保障性住房的回购价格受到政府政策的决定,限定了项目利润,因此开发单位的成本控制就成了项目盈利的关键。


1) 制定成本计划,落实管理责任


制定成本计划,测算目标成本是成本管控的关键。参照市场价格和政府核价标准测算项目成本,通过对比分析出差异项目和差异金额,确定最终目标成本。并将目标成本分解,形成详实的目标成本计划,作为成本管控的依据和标准。


另外,以项目目标成本为纲领,对编制过程中涉及的文件和数据进行梳理汇总,形成管理手册。除了成本管理外,另一项重要的内容就是明确目标成本中各项成本发生时的责任部门,并由负责人签字确认。确保项目实施过程中涉及的各项合同及其金额进行归口管理,并且责任到人,为项目实施阶段顺利进行奠定了基础。


2) 深度优化设计,积极降本增效


通过优化设计可以对有效管控项目成本,提高相关收益起到积极作用。项目实施过程中,由于设计规范的调整和新政策的出台,使得项目实际成本可能超过原先的设计标准,因此既定的回购价格往往难以保证项目盈利。为此,承建单位需要深度优化图纸设计,尽量减少无价值的成本投入,最终起到了“降本增效”的作用。根据实际经验,优化举措包括:

 

通过有效的沟通,督促协作方提前采购、合理运营资本;通过每单结算的方式确保合作单位了解自身成本的实时变化,减少无计划的成本支出,避免对项目造成质量、工期、造价成本等重大影响。

 

对于施工图纸较为完善的,采用固定总价的计价方式,避免市场变化对成本及进度的影响。

 

取消阳台门与客厅间推拉门及厨房与阳台门联窗设计:由于业主装修需要会进行大量的拆除,取消了此部分门窗设计在一定程度上避免了资源的浪费;

 

改变电梯井内全方位隔声施工为局部施工:在保证隔声效果的前提下,仅对与住户相关联的墙面局部进行施工处理,取消与电梯厅相关的墙面隔声施工等。


3) 成本动态管理,强行控制纠偏


保障房项目的成本管理是一个动态管控的过程。在此过程中,控制各项费用在目标范围以内。对动态成本管理效果进行阶段性总结,通过对成本管理的结果和成本计划的对比分析及时发现问题、提前预警、并采取措施规避重大问题。


除了对成本的变化进行实时监控以外,跟踪目标成本动态变化趋势,通过纠偏系统强行控制是项目成本管控的另一项重要手段。定期结合项目施工现场的环境、自然条件等外部因素,预先分析目标成本的可能性偏差,拟订预防性措施;实行更为有效的“前馈控制”,规避了传统成本控制过程中存在的时滞影响。消除了造成资源、技术、经济、财务不可行的各种错误和缺陷。


4) 定期总结评估,实现闭环管理


在项目实施过程中定期开展成本工作的阶段性评估,反馈评估结果,并根据结果进行纠偏,以此作为开展后续工作的主要依据,对成本管理工作形成PDCA全过程的闭环管理。对于已完成的标段进行结构性成本数据分析、分项工程造价指标以及工程含量分析,并积累造价指标等数据,形成方便查阅、可供参考的历史经验数据库,并采用“复制+标准化”的管理模式为今后项目实施创造了条件。


5) 全员积极参与,有效配合管控


成本管理是一个动态的过程,更是全员参与的过程。通过营造无障碍沟通环境和各部门积极的参与,树立全员共同控制成本的意识可以达到事半功倍的效果。通过全员有效配合,在投资估算、招采策划、招标、过程控制,结算和后评估等阶段,明确牵头部门,责任落实到人。通过有效的组织、通力的配合对各阶段工作顺利开展形成了有力的保障。


4. 销售收入管理


除了成本管控以外,充分利用政策利好和优化设计可以增加销售收入的利润空间,再降本的同时充分增加了收入。经常采用的政策利好包括:人防易地建设、专项基金返款、土地增值税返还等。


1) 人防易地建设


根据以往的规定,所有民用建筑项目均要按照规定同步建设防空地下室,用于灾害或战争发生时人员庇护、物资储备等。更具相关政策,允许部分人防工程采用异地建设的方式。因此为保障性住房项目人防建设规划和异地改建留下了政策空间。除了保障居住面积的需求以外,保障家庭车辆的停放面积是物业管理的又一重要的内容。因此,规划人防易地建设,保证停车面积使得增加保障性住房销售收入成为了可能。人防易地建设费一般在1600-1700元/平方米,而由此增加的车库可售面积价格将成数倍的增长。以北京为例,五环附近住宅小区车库销售价格一般在8000-10000元/平方米。这样每名平方米就会增收7000-8000元左右,建筑面积20万平方米的楼盘,人防易地建设面积可以达到2万多平方米,增加销售收入6000万元左右。


2) 专项基金返款


根据市住建委相关规定,房地产项目建设要求缴纳新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金。后期建设完成后经政府部门审核,会根据材料使用情况给予一定的返还。为了争取最大额度的返还款,开发商需要认真研究基金返还流程,积极与相关管理部门沟通,妥善保管相关材料,最终实现专项基金返还。根据实际案例研究表明,20万平方米的保障性住房新材料专项基金返还最高可达300万元左右。


3) 土地增值税返还


从国家到地方各级政府都制定了相关的土地增值返还政策,以北京为例,根据《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会公告2013年第3号》文件中关于保障性住房和土地增值税的相关规定,对于保障性住房项目范畴,可以减免预缴土地增值税。因此,开发商在充分研究之上,可以及时申请土地增值税返还,通过减少土地成本的支出达到增加销售收入的效果。


4) 倡导绿色建设


保障性住房建设过程中应更多的秉承可持续发展的理念,在建设过程中加强对环境的保护和资源的合理利用;贯彻国家绿色环保、节能减排的要求,规划绿色环保设计。设计过程以“绿色设计、绿色施工、绿色管理、绿色消费、绿色发展”为指导思想,合理使用资源,保护生态环境,为居民提供了符合环保要求、有利于人体健康要求的建筑产品。


设计过程从节能降耗和环保景观两个方面着手,主要包括:公共场所高效照明设计、自然采光区域声光控制;用水部位采用节水设计;井节能控制设计;建筑围护结构隔声、减噪设计;用水安全保障,地下建筑通风;小区清洁能源交通系统等。景观方面应充分考虑率到了绿化植物种类、绿地面积、灌溉系统、光环境、地面透水、人造景观等多种因素。主要技术亮点包括:自建中水系统、CO浓度监控、清洁交通系统、通风采光天井、无负压给水系统、分项计量等多方面。


在中国全面建设小康社会,构建社会主义和谐社会和美丽中国的大背景下,住房供给是政府公共服务职能的重要组成部分,保障性住房作为住房供给体系中的基础环节,实施效果对于评价增幅职能能力,社会稳定、民生状况具有重要意义。而多项政策利好、运营手段的运用可以增加保障性住房建设的经济价值,有利于推动保障新住房建设的市场化进程。可以充分调动承建单位的积极性,让保障性住房建设更多的参与到市场运行体系之中,实现资金、质量、建设、运营、管理市场化、专业化,最终实现“住有所居”和“居者有其屋”的梦想。

 

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