是融创“蛇吞象”还是万达“乾坤大挪移”

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是融创“蛇吞象”还是万达“乾坤大挪移”

时间:2017-07-11 浏览量:

 

7月10日上午,万达商业与融创中国联合宣布,融创中国以295.75亿元收购万达旗下西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。此次交易总金额近632亿元。双方也在多个方面达成一致意见。此次交易堪称房企多角度、立体化资本运作的经典案例。

 

       对融创来说,此次收购的13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米。76家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。近5000万平方米的可售资源及两万余间客房资源,值得融创支付巨额成本(632亿+负债)收购。融创未来资金链的压力和两家强势文化有效融合的难度,是此次合作最大的风险和挑战。

 

       对万达而言,此次抛售文旅资产的做法,与2015年王健林亲自发布“万达旅游发展战略”和王健林“有万达在,上海迪斯尼20年难盈利”的壮志豪言相去甚远。从目前行业的反应看来,此次交易并不像一场经过多轮沟通、反复摩擦后的一场战略合作,更像是双方江湖救急式的突发性事件。是什么原因促成万达“以跌破成本价”的形式处置资产,耐人寻味。

 

 

万达:乾坤大挪移,去一得四,焉知非福

 

虽然在本次交易中,万达出售的是优质资产,便宜到“跌破成本”,但以王健林过往在企业转型过程中的执行力和坚定的信念,还真是万达的作风。这在常人眼中看似难以理解的一笔,可能也是实现万达长期发展布局的关键一笔,去一得四,未必不是塞翁失马式的深远布局。

 

得一:全面深化万达“轻资产”转型。双方同意交割后,文旅项目维持“四个不变”:品牌不变规划内容不变项目建设不变运营管理不变。酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。可见万达在文旅及酒店资产出售后,仍将负责品牌及运营管理,强化之前循序渐进的轻资产运营策略。万达去地产化速度在加快,在此前的“轻资产”转型中,主要围绕万达广场进行运作。仅今年上半年,“轻资产”万达广场就发展了26个,预计今后每年“轻资产”万达广场发展数量在40-50个左右。本次也是万达向轻资产转型的又一实质性动作。

 

得二:助力万达商业回归A股市场。本次融创并购资金中的第四笔付款296亿,是万达给融创的贷款(三年期银行基准利率)。截至2016年底,万达短期借款为12亿,一年内到期的非流动性负债仅233亿,通过万达借钱给融创购买自己资产来看,并非业内传播的资金短缺这么简单。万达从去年11月底进入排队受理名单至今已有7个多月,自今年3月审核状态更新为“已反馈”。万达商业不希望被划入房地产板块,王健林曾表示,进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。面对回归A股对赌协议的压力,“低价”变卖资产就更容易理解。

 

得三:便利万达影视业务全产业链布局。本次并购双方同意在电影等多个领域全面战略合作。此前融创已完成对乐视的股权投资,万达可通过战略协议入主乐视,打通万达电影业与乐视的合作通道,这对万达影业的扩张和文化战略的战略布局具有重大意义。一方面补上万达院线只有线下没有线上的缺憾,另一方面补足只有大屏(银幕)缺乏中屏(电视)小屏(手机)终端流量入口的短板,同时乐视在内容和版权方面的优势,对万达文化产业的布局也价值不菲。

 

得四:奠基海外投资。自2012年万达以26亿美元收购全美第二大院线AMC开始,万达在海外的投资总额已高达2451亿元。这其中还不包括王健林曾宣布的今年万达要在海外落地的两个超过百亿美元级别的项目,其中一个是马来西亚的大马城,还有一个项目在印尼。在2017年1月份的冬季达沃斯论坛上,王健林曾表示,万达每年固定有50—100亿美元的对外投资,并侧重在娱乐和体育产业。未来手握大量现金,势必有助于王健林继续在国际市场上“买买买”。

 

 

 

融创:杠杆运用极致之举,债务风险亦不小觑

 

今年以来,融创收并购动作频频,先后入股链家、增持金科股份、入股乐视;而后又陆续完成对天津星耀五洲、大连润德海洋公园、重庆江北嘴国金中心等项目的入主。加上此次收购万达资产,融创今年的并购投资金额高达千亿。万达与融创的联合公告提出,融创除支付631.7亿元的交易资金之外,还要承担13个万达文旅城的全部贷款。孙宏斌如此频频大手笔收购,不禁令人产生疑问,融创资金从何而来?

 

2016年融创实现合约销售额1506亿元,仅353亿元计入营业收入(约占23%,远低于行业平均水平),说明融创虽然销售额巨大,但实际并表项目并不多。截止2016年12月31日,融创公司账面现金约698亿元,除177亿元的受限资金外,融创可自由支配的现金约520亿元。

 

按此标准,2016年上半年融创签约销售额为1100亿元,预计营业收入约257亿元,按照2016年14%的毛利率计算,2017年上半年经营业务新增资金仅36亿元。国泰君安的托管报告显示,截至今年4月30日,融创累计新增借款金额371亿元,再加上16年底的520亿元可自由支配现金,大概就是孙宏斌所表示的900多亿元的账面资金。而2017年上半年融创进行的包括收购乐视在内的7场收购,共需付款约363亿元。再加上对万达文旅及酒店资产收购的632亿,融创还有约100亿的缺口,这就不难理解融创需要借万达的钱来买万达的资产。年报显示,融创2017年内到期的借贷本息合计386.78亿元,即使有万达的低成本三年期贷款,融创的短期流动性压力也非常大,更何况融创除了自身负债之外,还要承担收购13个文旅项目的负债。

 

根据《2017房地产行业50强白皮书》中10家典型企业有息负债率,近年来融创的有息负债率一直高举榜首,2016年达300%(有息负债率=有息负债/净资产*100%),表明一方面融创的资本运作确实玩的“6”,也是其规模爆发式增长的成功要素之一,另一方面激进的背后伴随着巨大的风险,希望经历过“顺驰悲剧”的孙宏斌能够应对市场变化和风险,做到富贵险中求。

数据来源:《2017房地产行业50强白皮书》

 

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业研究团队,睿信地产研究院与经济观察报联合发布《2017年蓝筹地产白皮书》。并在此基础上,睿信团队对2016年行业典型企业年度表现进行了深入分析,充分发挥睿信咨询核心团队贴近一线的实践优势,发布了《2017年房地产行业50强白皮书》(后附目录),详细报告内容欢迎来电或邮件,免费索取。

 

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