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睿信地产微评 | 招商蛇口与武钢等设立房地产平台公司,如何避免重蹈万通当年覆辙?

时间:2017-03-21 浏览量:

近年来,一二线城市土地利用方式逐渐从以增量扩张为主转向以存量盘活为主,这也促使开发商不断另辟蹊径,如参与旧城改造、抱团取暖、跨界合作等创新拿地模式层出不穷。

 

地产商与制造企业的跨界合作正是其中一种。早在2008年,万通控股就采用了这一模式,通过与TCL的联姻来实现曲线拿地。万通“用TCL手中的工业厂房建庙子、树牌子、通路子、挣银子、占位子”,而TCL则是通过与万通的合作,实现轻资产运营、强化主业、盘活资产,获取工业地产的增值收益。双方第一个项目位于无锡TCL原液晶面板生产基地,万通对原有厂房、库房、宿舍进行改造,打造了集生产、商务、生活、学习和娱乐于一体的商务园区“万通工社”。改造后TCL对项目的58%进行回租,租期六年,万通则招商引入SONY、美的、速必达物流等,将出租率提升到95%。

 

  万通这一模式虽然实现了曲线拿地的目的,但未能实现复制,究其原因有三。其一,无锡万通工社的成功很大程度上归因于TCL的售后回租承诺,这对招商起到了积极作用。但在制造业不断萎缩萧条、工业厂房不断增值的大背景下,大量制造业企业更源于自主开发闲置厂房,获取更大的增值收益,因此合作标的变少,谈判难度加大。如TCl在此之后,即开始将闲置厂房改为文创园,中集、三一重工等也相继进入这一领域。其二,万通工社本质上是产业地产综合体,土地功能实现了从“工”向“商”的转变,但土地性质未能相应转变,土地转变的价差仅由企业获得,因此会产生更多来自于政府的阻力。其三,万通采取了杠杆操作模式,投资者的压力为项目获取和筛选设置了更为严苛的条件,难以持续发展。

 

招商蛇口此次与武钢集团、青山区国资集团的合作,与万通当年的模式大致相同,如何避免重蹈覆辙?就目前公布信息来看,睿信致成地产专家认为招商蛇口此次在合作模式较万通模式更为创新。主要体现在如下两点:一是合作范围更加广泛,平台公司不仅就武钢集团现有旧厂房进行升级改造、引入相关产业,更明确了平台公司可以参与市场招拍挂,获取土地后进行社区开发与运营。二是引入政府方参与,合作协议指出由平台公司代表武钢集团与政府协商,对武钢集团权属土地进行规划调整,青山区国资集团作为股东的参与,定能使规划调整之路更为顺畅。

 

睿信咨询认为解决了最为重要的利益分享机制,相信招商蛇口与武钢集团、武汉市青山区国资集团此次合作的效果会更为持久,也更值得期待和借鉴。

 

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