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研究 | 楼市成交量走势趋稳,热度有所下降

时间:2016-11-15 浏览量:
导读
 
  本文为睿信地产研究院十月月刊简版。10月调控政策频出,楼市成交趋于平稳。总体来说,一线城市成交相对平稳,部分热点二线城市成交火热 。至10月末,主要城市库存量环比下降6.7%,城市间存销比分化程度较高。重点城市相继出台楼市及土拍新政,10月供需指标环比数据均有所降低。三四线城市整体成交量减少,出让金同环比降幅扩大。
   
 
1、市场动态:楼市成交量走势趋稳,一线城市同环比均下滑
 
 
表1  2016年10月各区域城市销售面积环比增长排名
 
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  本月主要城市成交面积环比小幅上升3.78%,近七成城市环比增长,同比增长15.94%。10月调控政策频出,楼市成交趋于平稳。
 
 
表2 累计到本月主要城市销售情况
 
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  上半年政策整体趋向宽松平稳,进入下半年,虽然部分热点二线城市开始逐步重启调控,但上半年需求集中释放带来的市场回暖效应已经形成,绝大多数城市成交面积同比上涨,其中惠州、天津、南京和扬州等地同比增长超过100%。深圳降幅最大为-23.97%,北京次之,同比下降7.6%。总体来说,一线城市成交相对平稳,部分热点二线城市成交火热 。
 
 
表3 典型城市库存情况
 
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  至10月末,主要城市库存量环比下降6.7%,其中蚌埠降幅最大为18.42%,深圳、广州次之,降幅均超过一成,仅厦门、温州、宁波、南京四城市环比上涨,库存上涨城市中,南京涨幅最大,环比上涨21.68%。
 
 
  城市间存销比分化程度较高,厦门最高达到20.40个月,蚌埠最低为3.42月。
 
 
2、土地交易:一线城市均价下滑;二线市场降温,三四线降势不改
 
 
表4   2016年1-10月各城市土地成交溢价率排名
 
 
注:溢价率=土地成交均价/土地推出均价-1;以上统计为各城市总计用地
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  一线城市供地仍降成本回升,均价与溢价双双下滑,出让金不足百亿。
 
 
  重点城市相继出台楼市及土拍新政,10月供需指标环比数据均有所降低。三四线城市整体成交量减少,出让金同环比降幅扩大。
 
 
表5  2016年10月住宅用地成交楼面地价排行榜 TOP10 
 
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  10月,宅地楼面价前十地块全部在1.7万元/平米以上,天津空港经济区宅地占据前三甲,均由金隅嘉业摘得,成交楼面价在3.1-3.3万/平米,登榜地块具有如下特点:
 
 
  地块分布集中:10月份单价榜单土地来自长三角及环渤海区域的天津、北京、合肥、宁波、苏州、温州六个城市,天津占单半数并包揽前四位。
 
 
  规划体量不大:10月份宅地楼面单价榜单地块体量普遍不高,除天津西青区及北京经开区地块外,规划建筑面积全部低于10万方,最低仅为2.86万方。
 
 
  纯住宅用地为主:10月上榜地块规划用途以城镇住宅用地及R2二类居住用地为主。
 
 
3、企业业绩:同比增长明显,目标完成进度理想
 
 
表6 典型企业2016年1-10月签约金额排名
 
 
注:部分企业尚未公开2016年销售目标
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  2016年10月品牌企业销售金额及面积均较去年同期有大幅增长,恒大、碧桂园、融创、新城、首开、旭辉、禹州等7家房企增幅超过100%。
 
 
  各大房企的目标完成率均值为98%,整体进度理想。截至10月底,恒大、万科、碧桂园、融创、华夏幸福、金地、首开、旭辉、雅居乐等18家企业已完成了年初预定的目标,中海、华润置地、万达等9家企业目标完成率已超过90%。
 
 
图1典型企业累计购地排名
 
2016年1-10月累计购地金额
 
 
注:根据企业公告、土地出让公告等公开数据整理;不包括联合拿地信息
 
 
表7 截止 2015年,标杆房企土地储备与上年度销售面积比排名
 
 
注:数据来自于企业半年报、公告等公开信息
 
 
4、政策动态:热点二线城市重启调控、政府注重分类施策
 
 
表8    2016年10月政策关键事件盘点
 
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  热点城市成交量明显回落
 
 
  10月,各线代表城市成交量回落。一线及二三线城市周均成交量同环比均有所下降。
 
 
  地方因城施策稳楼市
 
 
  多地楼市调控升级,因城施策特点鲜明。十一前后已有二十二个城市密集出台调控政策,涉及限购、限贷、土地供应、市场监管等多个方面。各热点城市分类调控,精准施策,有利于市场回归平稳,房地产市场出现积极变化。
 
 
  推进农业转移人口市民化
 
 
  1亿非户籍人口在城市落户方案出台,明确了“十三五”时期主要目标,针对重点群体落户限制放开放宽。相关配套政策也逐步完善。
 
 
  政府加强市场监管
 
 
  住建部进一步维护市场秩序,严厉查处发布虚假广告等9种不正当行为。政府加强房地产金融监管,规范互联网“众筹买房”、互联网股权融资等行为。
 
 
  展望:落实户籍改革,深化住房改革
 
 
  提高户籍人口城镇化率,助力住房制度改革稳步推进。1亿非户籍人口落户方案的出台,进一步推进不同城市差别化落户政策,有利于缓解区域分化加剧的态势。
 
 
5、企业动态:市场回暖,房企业绩理想
 
 
表9   2016年10月企业战略及管理动态
 
 
 
  睿信致成专家点评:
 
 
  在市场明确回暖的大背景下,龙光、龙湖、中海、恒大等多家知名企业宣布上调年度目标,恒大更是上调了50%之多。
 
 
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