分享 | “首付贷”刺激一线城市房价上涨?

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分享 | “首付贷”刺激一线城市房价上涨?

时间:2016-03-14 浏览量:

目前,一线城市房地产市场火爆,房屋价格快速上涨,而“首付贷”成为众矢之的。睿信致成房地产行业咨询中心专家认为,在货币宽松的环境下,一线城市房价将继续上涨,预计政府会将加强监管,缓解房价快速增长趋势。

 

睿信致成分析


一线城市房价上涨回顾


2013年开始,深圳、上海、北京房价同比涨幅趋缓,以深圳为例,13、14年房价同比上涨17%、7%。进入2015年,深圳房价率先进入快速增长通道,全年同比大涨40%。不同于深圳,北京和上海房市2015年初进入负增长,北京市直到第2季度才开始同比正增长,北京、上海2015全年分别增长约7%和17%,远低于深圳的增长幅度。但是在宽松的货币政策下,深圳的上涨情绪逐步传导至其他城市,截止到2016年3月8日,根据统计数据,深圳、上海、北京房地产市场价格同比增长近55%、45%、37%。

 

 

信贷宽松和政策刺激是一线城市房价上涨的真正原因


海通证券首席经济学家李迅雷在其《房价如何看——从人口现象到货币现象》的文章中表示,2000-2010年房价上涨是人口红利的作用,但2010年后房价逐步成为货币现象。我们可以看到2010年劳动年龄人口和流动人口增速出现峰值,同时人口老龄化趋势加速,人口因素不足以支撑房价继续上涨。但自2009年中国实行信贷宽松,广义货币M2规模超常增长,中国经济靠投资推动,整个经济杠杆率大幅上升。在这一背景下房价逐步成为货币现象,主要受货币政策的松紧和社会资金的集聚影响。


地产刺激政策密集出台,2014年央行发布"930新政";2015年再次发布"330新政"; 2016年2月央行与银监会发文降低非限购城市首套房首付降低。在去库存的大背景下,地方政策也纷纷出台,刺激效果已经初步显现,一二线城市均呈现去化加速、房价快速上涨趋势。
同时,我们看到2016年1月末,广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%,比去年同期高3.2个百分点;2月末,广义货币(M2)余额142.46万亿元,同比增长13.3%,低于1月份14%的增长速度,比去年同期高0.8个百分点。M2增速提高与房价上涨有较强相关性,一线城市的优质资产将成为超发货币的最优选择。持续的降息和降准加强货币宽松预期,为房价上涨提供有力支撑。

 

 

“首付贷”不是一线城市房价上涨的原因


以深圳为例,根据盈灿咨询估计,深圳首付贷存量为20亿-30亿,加上线下数据深圳首付贷实际数据估计在50亿元左右。对比人民银行深圳中心支行统计数据,2015年12月末深圳房地产贷款余额为10286亿元,同比增长29.2%;个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40.0%。首付贷相对于个人住房贷款余额,比例很小,不足以成为房价上涨的主力因素。从企业方面来看,2015年链家互联网房地产金融中全国首付贷规模只有3亿,世联行旗下的家园云贷平台2015年放贷金额为29.92亿元,这些首付贷交易面向全国,不足以成为助推部分城市房价上涨的原因。


根据市场人士介绍,深圳房地产交易中,预计有5%-10%使用“首付贷”。结合人行数据,深圳按揭平均成数65%,加上“首付贷”的杠杆,已超过最高贷款成数70%,贷款杠杆已用到极致,因此“首付贷”仅仅是助推深圳房价的上涨,但是并非主力


但是未来企业开展“首付贷”业务将被严格限制。3月9日央行副行长潘功胜表示,央行正与住建部、银监会等部门商量对地产市场、地产企业、地产中介参与金融业务进行治理。3月12号央行举行发布会,周小川行长表示,一些P2P平台是否具备首付贷款资质存在疑问,必须符合相关规章制度,必须明晰资金来源。

 

一线城市房价上涨趋势难变


今年以来,中央和地方政府的主要领导均表示严防一线城市房价快速上涨。3月11日,深圳市房地产经纪行业协会表示,4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右。如果得到官方确认,将导致交易税费大幅增加,对深圳楼市影响较大,但是暂时还没有看到具体结果。


根据国信证券的统计数据来看,2016年以来,深圳、北京、上海的库存量平均保持在27周、21周、15周左右,市场供应严重不足,无法满足有效需求。同时一线城市将控制人口规模和城市规划规模,土地供应面积势必减少,将进一步加强未来市场供应不足的预期。


尽管3月份的前2周,央行连续净回笼货币,但得益于3月初的全面降准,市场的流动性保持充裕。在货币依旧宽松的市场环境中,市场供应不足,进一步监管政策暂未出台,一线城市房价将继续保持上涨趋势。

 


睿信致成专家点评


在货币宽松的环境下,一线城市房价将继续上涨,预计政府会将加强监管,缓解房价快速增长趋势。尤其是深圳市场,贷款杠杆已经到达极致,因此预期深圳会率先出台监管政策。

 

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