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分享 | 数据解读你不知道的万科小股操盘

时间:2016-02-04 浏览量:

       万科自2004年开始推动项目合作开发, 2014年3月在万科2013年度业绩推介会上,郁亮正式向外界表示万科将学习美国铁狮门引入“小股操盘”模式。那么目前万科在小股操盘方面的实践成效如何,笔者通过数据为您一探究竟。


       1、小股项目数量大幅增多,但绝对控股仍占多数

 

       由于房地产项目长周期的特点,为方便对比我们选取万科2009年与2014年底手头的项目进行比较。在这五年间,万科项目从177个增长至417个,复合增长率达到18.7%;其中小股项目(权益低于50%的项目)占比及数量均大幅增加,并以权益30%以下的项目比例增加最为明显,比例实现了261%的翻倍增长,个数也从2个十倍增至17个。但截至2014年底,即便是万科大力推广小股操盘,绝对控股项目仍是大多数。


       2、项目合作以民营企业为主


       从项目合作方来看,以民营企业为主;占据小股操盘项目总数的65%;其次为国营企业,占据27%;政府与其它分别占据剩下的4%。


       3、区域分布上无显著差异,小股项目的尝试集中在一二线城市

       注:万科按照广深、上海、北京、成都来命名四大项目,实际囊括多个区域,如上海区域包括上海、浙江、江苏、江西、安徽等多个省份。

 

       万科不同权益项目比例在不同区域间并没有非常明显的差异;5年间小权益项目比例在各个区域都有大幅提高,这说明万科在小股操盘项目的拓展上并没有明确的区域偏好。


       相对而言,上海地区各类权益的合作项目占比一直处于较高水平,尤其是2014年权益低于30%的项目占比明显高于其他区域。从具体项目位置来看,这些项目中除其中一个位于南昌外,其余项目均在苏杭沪三地,且50%在上海,多为10w平米左右的小体量项目,可能由于长三角区域核心区域土地相对稀缺,对项目合作也持相对开放的态度。


       从城市来看,2009年三四线城市只有60%权益比例以上的项目,而到2014年三四线城市也出现了一些小权益项目,但30%权益比例以下的项目仍只在一、二线城市。


       2014年,一二线城市项目比例出现了随着权益增大而缩小的规律,小权益项目更多出现在核心城市,说明万科小股操盘项目目前的尝试主要在一二线城市。


       4、小股项目平均建面明显较小,多为一二线城市的核心地段土地


       30%以上权益比例的项目在平均建筑面积上并没有呈现出明显的差距,但30%以下权益的项目平均建面明显较小。该类项目2009年为其他项目平均建面的1/4,20014年上升至1/2左右。

 


       从项目具体位置来看,30%权益比例以下项目多为一二线区域的核心地段土地,因此呈现出建筑面积明显偏小的特点。这类项目一般收益较高,同时也能够让万科以较快的开发速度“快进快出”,降低合作风险。


附表:万科2014年30%权益比例以下项目列表

 


 

       睿信致成房地产咨询中心总结:


       虽然50%以下项目都可以称为“小股”,但既要实现万科轻资产的目标,同时又要获得操盘的权限,并与合作方利益绑定,10-30%的比例在万科的小股操盘项目中较为典型。


       万科小股操盘项目的合作方以民营企业为主。


       小股操盘对万科而言是一种非常划算的项目拓展方式,但在小股身份下实现操盘,对项目、合作方及操盘团队的要求势必都较高,因此即便万科大力推广,2014年其30%权益以下的项目仍只占到总项目的4%。


       目前万科在小股操盘上主要的拓展对象为一二线城市,建面较小的项目,项目周期短,收益合理。

 

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