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分享 | 2015年楼市总体成交量同比上涨超过20% 资本运作亮点多

时间:2016-01-07 浏览量:

导读:本文为睿信致成房地产研究院十二月月刊简版。我们通过研究发现,2015年楼市总体成交量同比上涨20.56%,但各类城市供需相对2014年均有所下降。土地市场先冷后热,房企拿地更加理性,城市间分化进一步加剧。

 

1、 市场动态:各区域城市销售面积环比持续增长

 

表1   2015年各区域城市销售面积环比增长排名

 



睿信致成点评:12月主要城市成交面积继续增长,环比增长9.3%,监测的30个城市中有26个城市环比上涨,其中三亚涨幅最大,超过100%,降幅最大的城市为徐州,环比降低21.62%


分区域来看,珠三角城市整体表现较好,均实现环比上涨,除南宁外涨幅均超过10%;中西部城市表现欠佳,一半城市环比下降。


分城市而言,一线城市成交面积环比上月上涨幅度最高,为25.88%,北京达到52.3%,二、三线代表城市成交面积环比分别上涨6.3%及5.6%。

 

表2 主要城市累计销售面积同比增长排名


 

睿信致成点评:2015年楼市总体成交量同比上涨20.56%,在公积金、信贷、首付降低等多重政策推动下,楼市持续回暖,尤其是一线城市,成交量相较2014年上涨34%,二三线城市同比上涨分别为17%、22%。


2015年楼市价格同样呈现上涨态势,一线城市全年保持稳定的上涨趋势,其中深圳上涨幅度达到39%;二三线城市则分化明显,部分政策利好、需求旺盛的城市房价上涨,大部分城市涨跌幅都在10%以内。

 

2、 土地交易:土地供需双降,城市分化明显

 

表3   2015年5月份各城市土地成交溢价率排名
 

 

注:溢价率=土地成交均价/土地推出均价-1;以上统计为各城市住宅用地


睿信致成点评:各类城市供需相对去年均有所下降,同比减少约20%;城市间价格及溢价率分化明显,一、二、三四线城市溢价率分别为27%、17%、8%。

 

表4 各大城市土地出让金涨跌幅


 

睿信致成点评:2015年,土地市场先冷后热,上半年供应、成交及价格等持续走低,下半年受到政策刺激,市场回暖,品牌房企加速拓展重点城市,带动一线及重点城市地价走高。总体来看,多数城市出让金相对上年增长平缓或有所下跌


房企拿地更加理性,城市间分化进一步加剧;一线城市宅地价格涨势明显,京沪两地出让金总额超过5000亿元,北京首次突破2000亿元,创历史新高;二线城市整体均价及溢价率有所上升,并出现明显分化。全国40个大中城市中总共有16个城市出让金同比增加,一线城市中上海、深圳低于去年;兰州、温州供应放量涨幅明显

 

表5  2015年住宅用地成交楼面地价排行榜 TOP10



睿信致成点评:2015年住宅楼面单价前十上榜门槛与2014年相近,均为3.5万元/平米左右,榜单均价同比小幅下降8%,泰禾在深圳宝安区拿到的两块地摘得全年地王前两名,其中榜首地块以8万/平米的价格刷新全国宅地单价地王。本年度单价前十宅地由京沪深三市包揽;全部为溢价成交,有6宗土地溢价率达到50%以上,榜首地块更是高达178%;地王以下半年出让土地为主,前十地块中仅有3宗为上半年出让,而下半年地块也多集中在四季度。年末优质土地集中推出,利好消息也不断放出,在市场和土地的双重刺激下,房企争相出手,推高地价。

 

3、 企业业绩:企业业绩持续增长,加速赶追业绩目标


表6典型企业2015年签约金额排名


 

睿信致成点评:2015年整体市场呈现先抑后扬的特点,下半年企业纷纷发力,多数企业顺利完成了年度目标,并相较去年有所增长,其中恒大实现了签约金额52%的增长,顺利跻身2000亿俱乐部。新城、华夏幸福、旭辉、首开、正荣、金茂、龙光、禹州地产等均实现了超过40%的业绩增长。

 

图1典型企业累计购地排名

 

 

注:根据企业年度、半年度等公开数据整理



表7:截止 2015年底,标杆房企土地储备与上年度销售面积比排名

 

 

注:数据来自于企业半年报、公告等公开信息



4、 政策动态:长效机制完善、推进区域发展、救市政策频出、多轮降息降准

 

表8    2015年政策关键事件盘点

 

 

睿信致成点评:去库存总基调持续全年:坚持促销费、去库存的总基调,出台了降首付、减税费、放宽公积金租房条件、提高贷款额度等多项措施促进市场良性回暖。部分城市甚至提出了购房补贴等刺激政策。


货币政策组合发力:年内五次降息,利率降至历史低点,多种方式释放流动性,缓解了房地产企业的资金压力。


长效机制不断建立完善:不动产登记、保障房建设、户籍制度改革等长效机制不断完善,促进房地产市场供应多元、信息准确、公共服务合理配置。


区域发展规划不断出台:2015年,我国更加重视城市间的协同发展,年内出台了包括“一带一路”、京津冀发展纲要、“长江中游城市群”等一系列区域发展规划,并有多个新区、自贸区陆续挂牌成立。


展望:去库存基调不变,鼓励农民工市民化


中央经济工作会议提出地产行业去库存的工作目标,提出加快农民工市民化,推出以满足新市民为出发点的住房制度改革。未来针对农民工购房的定向支持政策将会陆续出台,如给予购房补贴、减免税收等。


供给端发力,促进市场多元化供应


中央经济工作会议指出,在适度扩大需求的同时,着力加强供给侧结构性改革,房地产方面将控制土地供给规模和节奏,同时提高保障房货币化比例,打通商品房库存与保障房源渠道,在发挥社会保障的同时,有效推动商品房源去化

 

5、 企业动态:

 

2015年,在外部市场的剧烈变化下,地产圈也发生了许多值得关注的大事件,包括绿地上市、宝能入股万科等,这些事件深刻的反映了地产行业的发展思路正在发生改变。


事件一:物业分拆上市


2015年,中海物业、中奥到家、绿城物业挂牌港交所,另有东光股份、开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、盛全物业等12家物业企业选择在新三板上市,碧桂园、鸿坤、保利等知名房企也在跃跃欲试,“物业分拆上市”已然成为地产行业的风潮

 

事件二:险资大举进军地产


险资投资地产松绑后,2015年保险大佬们纷纷向地产下手,平安入股碧桂园成为第二大股东;安邦与生命人寿争夺金地股份;前海人寿、安邦高调杀入万科。


资本入场,资产优质、业绩表现良好的各大房企都成为围猎对象

 

事件三:并购风潮持续


在行业整体回落的大背景下,一方面不少企业资金无以为继,另一方面土地仍是稀缺资源,于是以土地为核心标的的“大鱼吃小鱼”并购行为层出不穷。年内最轰动的当属中交全面介入绿城;中民投进入上置;而融创主导的针对绿城、佳兆业、雨润的多次并购行为都未能如愿。

 

事件四:企业合作深化,跨界合作不断


行业竞争加剧,企业抱团取暖成为常态,从比较初级的“拿地合作”到“开发合作”,合作不断加深,其中万科与万达的高调联手备受关注。


此外,不少房企与互联网企业的跨界合作也相当富有创意,这类合作主要集中在营销及智慧社区两大领域。如越秀与腾讯合作的“Q龄”抵房款优惠政策;远洋与京东合作的购房补贴;华远与360合作推出智慧社区;中国金茂(方兴)与腾讯合作的智慧家等。

 

事件五:高管频频出走


对行业变化最为敏感的莫过于置身其中的企业高管。年内,大量房企高管去职,有换东家的毛大庆,有创业的蔡雪梅,有退休的刘晓光,甚至还有任性追求摇滚梦的何亦宝。

 

事件六:REITs终落地


2月6日,华夏资本管理有限公司“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”(以下简称“苏宁云创”)经中国证券投资基金业协会备案后,2月6日正式在深交所挂牌转让。该产品是资产证券化业务备案制后深交所挂牌的首个房地产投资基金(REITs)。


6月26日,万科牵手鹏华基金推出的国内首支公募REITs在深交所挂牌上市。


12月,由云南城投集团携手恒泰证券、华夏银行共同打造“恒泰浩睿-彩云之南酒店58亿资产支持证券”在上海证券交易所成功设立。为国内规模最大企业ABS、首单酒店类REITs项目。

 

事件七:巨无霸上市公司


2015年8月18日, 绿地控股在上海证券交易所上市,绿地集团成功借壳金丰投资圆了整体上市梦。绿地集团当日开盘市值超过3000亿元人民币,一举成为全球最大市值房企。荣耀上市的背后,是绿地集团十一年来的上市坎坷路。


绿地这一位置并未保持太久, 12月30日,招商蛇口股票于深圳证券交易所正式挂牌,不仅成为央企地产重组样本,也成为深交所首单A+B股转A股整体上市案例。重新上市之后,招商蛇口的市值将接近2000亿元,成为超越绿地、接近万科的“巨无霸”。

 

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