分享 | “物业分拆上市”成房地产行业新风潮

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分享 | “物业分拆上市”成房地产行业新风潮

时间:2016-01-04 浏览量:

远洋地产旗下远洋亿家物业递交新三板挂牌申请


12月29日,远洋地产控股有限公司(03377HK)发布公告表示,旗下间接全资附属公司远洋亿家物业已向全国中小企业股份转让系统(新三板)递交挂牌申请。

 

睿信致成管理咨询分析


长期以来,物业业务利润率低、收入规模小、进入门槛低,在地产企业的业务板块中一直处于从属地位。但随着地产行业走出黄金时代,利润率和增长双双走低,我国房地产市场也逐渐走向存量市场,物业领域的价值渐渐显现。2014年,彩生活上市,市值一举超过其地产主业,引起业内对物业发展的广泛反思。


2015年,中海物业、中奥到家、绿城物业挂牌港交所,另有东光股份、开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、盛全物业等12家物业企业选择在新三板上市,碧桂园、鸿坤、保利等知名房企也在跃跃欲试,“物业分拆上市”已然成为地产行业的风潮。

 

物业上市背后的驱动因素


1、争取存量房市场。我们在之前的分析中曾经提过,我国人均住房面积已超过30平米,未来的需求更多是结构性需求,地产市场增速下滑已成为必然,存量房时代已经全面来临。至2014年底,物业百强企业的平均在管物业达到95个,自2008年起复合增长率为11.3%.


经过三十余年的发展,我国现有物业公司超过10万家,业务及其分散,随着物业行业的价值逐步凸显,行业整合也正在加速进行。通过此时上市以获得资金支持,将为抢占市场提供助力。


2、获取可观利润规模。保洁、保安、保修等传统物业业务的利润率较低,这也是房企一直不看好物业业务的理由之一,但随着互联网技术的推动下,物业服务增加了社区o2o等高利润率的增值服务,与此形成对比的则是地产业务利润率的普遍下降,此消彼长之下,物业业务受到重视也是情理中事。根据中指院研究, 2014年,物业百强企业平均净利润达到0.32亿元,同比增速为31.6%;平均净利率从2008年的5.5%上升至2014年的8.9%。


以彩生活为例, 2011年其收入是1.47亿元,毛利是0.69亿元;2014年收入达到3.89亿元,毛利3.1亿元;2011-2014年的毛利率分别为47.2%、47.9%、61.6%、79.6%,毫不逊色于地产业务。看涨的利润率叠加规模巨大的市场,其利润空间相当可观。


3、资本运作想象力大。物业业务互联网合作机会多,与大消费趋势一致,加之稳定的现金流,因此近些年也非常受资本青睐,除了上市之外,世茂集团年内联合博时资本推出了国内首单物业费ABS,为物业业务的资本运作开了先河。


4、轻资产模式。物业管理作为服务行业,资金投入及资产规模相较地产业务要小得多,与地产企业近年来轻资产运作的理念不谋而合。


5、与客户的亲密接触。以客户为中心是未来商业发展的核心理念,而物业管理是地产企业接触客户的重要接口,进可作为企业拓展生活服务类消费业务的堡垒,退可为地产开发提供客户数据,成为企业必争之地也就不足为奇。

 

远洋为什么选择新三板


远洋地产方面表示,随着明星企业数量增加,融资功能的充分释放,新三板的品牌效应已经被越来越多企业、机构、投资者所认可和接受,并有望在政策扶持下进一步发展,因此公司选择将远洋亿家在新三板挂牌。


纵观2015年在港交所及新三板上市的物业公司,规模较小的企业通常都会选择在新三板挂牌,难度和阻力要小很多。相对于港交所上市的几家物业公司,远洋亿家的规模及竞争力显然难以相提并论,因此选择新三板也是明智之举。

 

物业公司社区o2o业务对比


“互联网+”为物业行业的发展提供了极大助力,社区O2O已经成为物业公司发展的必争之地,远洋亿家自然也不例外,那么远洋的社区o2o业务包含哪些内容呢,与港交所上市的几家大佬之间有多大差别。

 


从功能上来看,各家的社区O2O平台没有本质差异,关键在于其服务水平及资源整合能力。社区O2O平台的价值主要取决于用户数,也正是因为如此,目前只有起步早、管理面积最大的彩生活在这方面真正实现了盈利。

 

睿信致成管理咨询总结


房地产企业正在逐渐摒弃过去开展传统物业业务的思路,以全新的视角看待这一行业。但谁能真正分享这块蛋糕,争夺才刚刚拉开帷幕。未来的物业管理业务将会变得更加多元、业务复杂程度也相应提升。对于企业来说,要想抓住行业快速发展的契机,在未来的竞争中获得立足之地,应做到如下几点:保持服务内容创新,提高服务水平及用户体验,看准时机扩张规模,严格控制业务成本。

 

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