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区域开发运营类平台公司战略规划

客户简介

ZDGS成立于2011年,是顺德区属国有独资企业,公司主要负责中国·XX的开发、运营和管理。其中,南方XX是省区共建的重点建设项目和科技部认定的顺德国家现代服务业科技服务产业化基地,由核心园区(约7.5平方公里)和9个特色园区组成

 

关键词

 

行业名词:园区地产

功能名词:战略规划
 

咨询需求

 


(一)    区域开发建设资金问题


原定的开发模式为“土地收益封闭、税收不封闭”,但随着近年来土地审计的进一步规范,土地出让收益仅能用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农、城市建设等支出,原定的土地收益封闭模式已不可持续,因此,本项目需解决公司资金流入路径问题。


(二)    区域开发进度问题


公司开展的区域开发建设进度滞后,一方面影响到区域形象的打造,另一方面,也导致区域内产业招商缺乏落地载体,因此说,全面提升公司各项开发建设进度,是公司未来发展过程中的一项核心战略主题。


(三)    公司可持续发展问题


近年来,国家针对平台公司的相关政策频出,“市场化”、“打造自身造血机制”是ZDGS未来发展的关键,因此说,如何合理规划公司战略定位及转型路径,实现公司的可持续发展,是公司面临的一大课题。


(四)    激励机制问题


一方面,公司现有人力资源储备不足以支撑未来业务的发展,另一方面,公司现有的激励机制,难以实现对新的高素质人才的引进和对现有人才的激励,因此,在国企改革的大背景下,合理规划公司激励机制,亦是需要重点突破的一大课题。

 

方案设计

 


(一)    整体战略


结合政府对于ZDGS的定位,以及外部市场环境变化,ZDGS面临两大转型,即,“由以基础设施建设为主业的项目公司向科技园区服务运营企业转型”、“由政府任务性平台公司向以营利为目的的市场化公司转型”,为此,明确了公司发展愿景:
 



明确了五大业务组合:
 



同时,系统规划了各项业务定位及落地举措,以园区运营服务业务为例,首先明确了战略对业务发展的要求:

 


 
然后基于战略要求,睿信咨询系统规划了业务开展方式与盈利模式:

 


 

(二)    核心战略举措:资金问题解决路径


睿信咨询系统分析了ZDGS已出让和未出让土地中,可流入但尚未流入ZDGS的土地出让收益,并基于公司的资金需求,规划各项资金的流入路径:
针对土地一级开发和基础设施建设资金:已开展部分,由政府根据工程委托协议,按建设进度支付成本;未开展部分,采取“带资代建”模式;
针对持有孵化器建设:采取政府配建后注资的方式,即,土地挂牌出让过程中,约定由开发商进行孵化器建设,产权归政府所有,建设完成后,政府将孵化器注入至ZDGS;
年度经营性资金缺口:采取政府资金注资方式;
其他未流入的土地出让收益:采取经营性资产注资方式。


(三)    核心战略举措:进度问题解决路径


针对已出让土地:通过系统分析合作方进度推进瓶颈,建议ZDGS通过加强协助协调、提供融资建议、提供技术和管理支持等方式加快促建工作;
针对未出让土地:加快土地出让进度,且土地出让对象优先选择知名房地产开发商;
针对新区域开发:建议把握国家大力发展众创空间机遇,深化区域规划,立足二期,打造“南方XX城”,力争成为国家“众创空间示范区”:

 


 

(四)    核心战略举措:激励机制问题解决路径


睿信咨询建议把握国企改革机遇,并区分轻/重资产业务、市场化/政策性业务,分别设置更具针对性的激励机制:
针对重资产、政策性业务(一级开发、配套二级开发、资产经营),重点完善绩效激励机制;针对轻资产、市场化业务(金融服务、园区运营服务),在建立绩效激励机制的同时,探索利润分红机制和员工持股计划。


(五)    战略风险分析


睿信咨询首先系统分析了ZDGS发展过程中,可能面临的战略风险:

 


 
然后,就各战略风险,提出了应对策略:
 

成果展示

 


(一)    《ZDGS内外部环境分析和战略规划思路报告》


(二)    《标杆产业园区和企业研究报告》


(三)    《ZDGS中长期发展战略和五年发展规划报告》


(四)    《ZDGS战略风险分析和战略举措报告》


(五)    《ZDGS战略举措分解》
 

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